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○皆さんが対象とする土地の価格を考える場合、ある一定の価格帯・面積（地積）を想定されると思います。これは価格の特性を絞り込む上で非常に大切なことです。なぜなら、大きな工場跡地を市（町）が購入したとか企業が大きなマンション建設のために土地を購入したなどの事例は実態としての参考にならないからです。

○また（固定資産税・相続税）路線価は、個別の土地単価ではなくその地域(路線）の資産価値としての指標であり、単価そのものではないことを確認して下さい。不動産鑑定などに利用される指標の一つでもあり対象土地価格を他の地域と比べる上でも重要なものですが、用途による価値・地域特性などへの考慮は充分ではありません。しかし、公的なものでもあり大きな指標の一つです。
　全国地価マップ　…　固定資産税路線価が掲載されています。（相続税路線価・公示価格等も掲載）　

○これ対して公示価格・調査価格は、地域の価格の様子を見るには不適当です。一応一定地域の標準的物件を鑑定しているようですので比べる意味がないわけではありませんが、あくまでも個別の土地を対象に算定したものでありその個別の特性が影響しているのでしっかり見極める必要があります。　以前はＷＥＢ上で下記のような標準地の情報も公表されていましたが、現在ではその所在地だけになりました。（但し、庁舎では公開していると思います）　なお、場所の違い＜標準地／基準地＞はありますが項目は公示価格・調査価格とも同じです。
　静岡県／不動産取引室では、平成17年地価調査県内基準地付近案内図・平成17年地価調査基準地等位置図を掲載しています。

○以上のように、「公示価格≒調査価格」と「公示価格×０.８≒相続税路線価」・「公示価格×０.７≒固定資産税路線価」の関係とそれぞれの特性をご理解いただいたうえで、実勢価格の算定について考えてみます。

　（社）静岡県宅地建物取引業協会は、「会員ページ」に「標準地価格」を定め「標準地価格算出システム」を掲載しています。
　ここでは、標準地価格を「北側に幅員４ｍ道路の敷地」の価格と仮定して、標準地価格算出システムを利用して実勢価格を算定しています。また公的価格もこのような「北側に幅員４ｍ道路の敷地」に相当する日照要件などを価格に反映していないものになっています。すなわち、何れもその対象土地の用途などにより要因ごとの価値観が異なるため、路線価・標準地価格に基きその算定過程でこれらの要因を考慮し、個別にその価格を算出しています。

　詳しい個別の算定は、「標準地価格算出システム」の画面１・２・３及び不動産鑑定評価基準・「路線価図の見方」をご覧いただくことでご理解いただけると思いますが、ここでは固定資産税路線価と市場価格を対比してみました。

　市場価格の一つとして「不動産ＢＯＸ靜岡」の検索(2006/09/01）「土地−買う」：富士市・2500万円上限・250�u上限でヒットし、所在地が詳しく掲載されＷＥＢの地図情報で位置が明確になった物件の内、価格の上位１２件の固定資産税路線価を調べ対比しました。
　注：１坪＝3.305785123�u、固資税価：Ｈ17固定資産税路線価、公示並：固資税価÷0.7、比率＝坪単価÷公示並

　この市場価格と固定資産税路線価の対比した比率から、固定資産税路線価をやや下回る価格から３割ほど上回る価格の範囲にあることがわかります。当然、個々の物件に附随する様々な要因により異なります。建蔽率・容積率などもその一つです。
　また、蒲原四丁目の例を見ると、分譲全区画平均単価は285千円で、分譲前の固定資産税路線価は角地平均値で\54,500*であり、全体として、前述の公示並は 54,500÷0.7×3.305785123＝257,380となり、比率は1.107となります。
　このように、その対象物件の路線価・形状・道付け・周辺状況などが判れば、実勢価格も大凡推定できます。

＜参考算定＞　路線価：55,000、間口：11ｍ×奥行15ｍ、道路：南側一方・幅員５ｍ、道路との高低差：０ｍ、住宅系地域　の場合、
・まず、固定資産税路線価（55,000）÷0.7×3.305785123＝259,740≒260,000　を計算して、公示並単価を算出。
・「路線価図の見方」での「形状」については「住宅地域」としては間口・奥行の補正対象はありません。
・前出の「標準地価格算出システム」に照合して、前面道路幅員0.02＋南側道路0.05＝＋0.07の加算だけに該当するとした場合、
　算定値は、260,000×1.07＝278,200　となる。
・市場価格の状勢を路線価格と比較して調べた比率を1.1とした場合、対象物件の市場価格は278,200×1.1＝306,000　と推定できますが、実際には、生活・交通などの利便性・物件特異な要件・需要供給状況・建築条件の有無などを鑑み売買が成立します。

　なお、蒲原でありがちな敷地形状（いわゆる、鰻の寝床）で間口：5.5ｍ×奥行30ｍの場合、奥行価格補正「0.98」、間口狭小補正「0.94」、奥行長大補正率「0.92」で0.98×0.94×0.92＝0.8475　の補正となり、公示並単価は260,000×0.8475≒220,000となります。この場合「標準地価格算出システム」にも間口のマイナス0.04の項目があり重複して補正するかどうか迷う所で、また南側道路の補正は長すぎる敷地には南北の違いは低減するため特殊事情欄で半分の値を減じました。この条件で算定すると220,000×(１＋0.07−0.04−0.025）×1.1＝221,100　として推定できます。

○単純な土地価格は、土地その環境などによりその価格は算定できますが、個々人にとっての土地の価値は、その土地のもつ各々の要素へのその方の価値観の比重の重さにより総合的に判断されます。
　またここで話しが土地価格に偏重していますが、「住いづくり」で注意しなければならないことは、土地の価値は、資産的な意味としての価格ではなく「住まう」そのものの基盤としての価値のことだと云うことです。
　すなわち、どのような生活をどのような建物・環境で営んでいくのか　…　その住いの基盤としての価値なのです。

　したがって、それを満たす住いを建てる基盤を得ることが土地を購入することであり、本来は自由に好きな建物を創造できますが、現実は２つの大きな制約があります。第一が金銭的な制約で、次に土地自体の制約です。
　どの位の大きさの建物・駐車スペースは何台位・庭のスペースは…などを想定して、かつ日照・隣棟関係などを考慮し対象物件に概略配置した場合、どのようになるのかを確認して下さい。

　面積が大きいから条件を満たし易いとは限りません。また価格・単価の高いものが条件を満たすとも限りません。すなわち、単純に単価・面積を比較するあまり、一番大切な建物などの環境配置・それによる生活の創造を疎かにならないように心掛けて下さい。

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１，この資料の価格は実勢価格に基づき算出したものですが、標準地自体は実在する土地ではありません。
　　この資料は「価格査定計算書（標準地方式）」とセットで使用することにより、査定地のみ調査すれば簡単に査定できるように工夫されています。
　　そのために、この標準地資料の評点が１００点となるように、現実の地点の接道条件を変えて、北側に４�bの道路が接しているものとしてあります。
　　したがって、所在地は示してありますが、価格は調整してありますので、ご注意下さい。

　　◆標準地価格は、どのようにして算出されているのか･･････
　　　例えば、「相生町18-2」の標準地価格が82万円／坪になっていますが、これは次の要領で算出されました。
　　　まず、『相生町18-2に実在する実勢価格852,800円／坪の土地』に土地価格査定計算書（標準地方式）に基づいて評点を付けます。　　　この土地の場合､東側の接道で＋２点､幅員５ｍで＋２点､その他はすべて±０点であり、評点合計は１０４点でした。
　　　次に、この実在する土地を『北側に４ｍの接道で、かつ、すべての評点が±０点(合計１００点）という定義の標準地』に換算するわけですので､その価格（標準地価格）は､　852,800円 ×（１００÷１０４）＝820,000円　となるわけです。
　　　従って、標準地方式による土地価格査定は、査定地に最も近い地点の標準地の価格さえ把握すれば、あとは査定地を評点化するだけの作業となります。

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