皆さまが、不動産の売買につき、その成立に向けて不動産業者に依頼した時の不動産業務の流れについてご説明します。
「媒介契約」には次の３種類の契約型式があります。
なお、「報酬額＝手数料」は概ね次のとおりです。
200万円以下の金額の部分については100分の5、200万円を越え400万円以下の金額の部分については100分の4、400万円を超える金額の金額の部分については100分の3、（何れもこれに消費税が加算されます。）
不動産業者の取引形態には、売買・代理・仲介の三つの形態があり、また不動産を扱う行為として売買・交換・賃貸があります。
従って、取引には、
売買＋自らが行う／売買＋代理／売買＋媒介
交換＋自らが行う／交換＋代理／交換＋媒介
貸借＋代理／貸借＋媒介
などがあります。
※自ら行う貸借には宅地建物取引業者免許は不要です。自ら所有する物件に限っては誰でも賃貸に出せます。
貸主……借地権設定者をさします（借地借家法第２条）。
代理……本人のためにすることを示して行う意思表示（民法第９９条）。
「本人のために」とは、「本人の利益のために」でなく、「本人に法律効果が帰属するように代理行為を行う」という意味です。 取引の事前に「私は誰々の代理です」と名乗らないと、代理行為になりません（顕名主義 けんめいしゅぎ）。 本人からみれば、あくまで、自分に代わって法律や権利関係の知識にあかるい人を立てる行為をいいます。 逆に、自分は代理人であることを名乗らずに取引した場合は、代理人自身に権利関係が帰属するという定めもあります（民法第１００条）。また、宅地建物取引業法第２条に定められる取引形態のひとつでもあります。
仲介は、一方に土地や建物を売りたい人がおり、他方にそれを買いたい人がいれば、その間をとりもって、売買契約を成立させるのが仲介です。すなわち、売主・買主、あるいは貸主・借主の間で不動産取引の斡旋をして契約を成立させる行為です。宅建業法では、この仲介を「媒介」ともいっています。
代理は、売り手または買い手に依頼される際、条件面で話がついた場合、本人に代わって手続きから契約までの一切を委託する方式を「代理」といいます。この場合は、売買契約書には売り主（または買い主）の代理人として押印します。代理方式では、売り主（または買い主）の委任状を添付するのが普通です。
この代理方式は、分譲地や建売住宅、マンションなどの販売に当たり、分譲業者から委託された業者が行うのが一般的で、ときどき見かけられます。
○ 代理と媒介の違いは、代理……契約締結権限あり。 媒介……契約締結権限なし。斡旋や、売買もしくは貸借双方の引き合わせまで。
売買は、宅建業者が自分で売り主または買い主となる取引です。売り主が自ら所有する土地や建物を購入するもので、最も一般的な方式です。
かつて１９６０年代の高度成長の時代までは、契約をしてから、その後で業者が土地や建物を大急ぎで取得し、これを買い手に売り渡すといった売買もありましたが、いまは宅建業法で、買い手がその土地や建物の取得を確認できたあとでなければ、宅建業者はその土地・建物を一般の買い手に売る契約はできないよう規制されています。
さて、宅建業者への手数料（報酬）制度ですが、最初の「仲介」で売買を成立させたときは、当然、一定の手数料の支払いが必要となります。手数料の上限（消費税は別）は、建設省の告示で制限がついており、売買金額２００万円以下の金額については料率が５％、２００万円超〜４００万円以下の部分が４％、４００万円を超える部分は一律３％となっています。
仲介の場合、直接依頼した仲介業者のほかに、いくつかの業者が介在していることがよくありますが、業者が何社（何人）入っていようと、手数料は一定で、増えることはありません。直接依頼した業者に料金を払えば、あとは業者同士で手数料を配分する仕組みになっているので、業者が複数介在していても、支払いは増えないことを知っておきましょう。